Belaste verhuur en gevolgen voor de belastingdienst

Belaste verhuur

Voorwaarden voor belaste verhuur

Om de verhuur te belasten met btw, moet u aan een aantal voorwaarden voldoen. Voorwaarden voor huurder: 90% btw belaste bedrijfsactiviteiten U kunt kiezen voor met btw belaste huur als u deze btw voor minimaal 90% kunt aftrekken als voorbelasting. Dat is het geval als u het bedrijfspand voor minimaal 90% gebruikt voor met btw belaste bedrijfsactiviteiten. U moet aantonen dat u aan deze voorwaarde voldoet op het moment dat de belaste verhuur ingaat.

U maakt daarvoor een verklaring waarin staat dat u de btw over de huur van het pand voor minimaal 90% kan aftrekken als voorbelasting. Deze verklaring moet u afgeven aan de verhuurder. Het is aan te bevelen om de verklaring op te nemen in de huurovereenkomst. Als u niet meer aan de voorwaarde voldoet, dan kan dit tot gevolg hebben dat de optie voor belaste verhuur vervalt.

Bijvoorbeeld als u het bedrijfspand voor vrijgestelde bedrijfsactiviteiten gaat gebruiken.
In dat geval moet u ook een verklaring afgeven.

Voorwaarden voor verhuurder: verhuur is hoofdactiviteit

Wilt u de verhuur van het bedrijfspand belasten met btw, dan moet verhuur van het bedrijfspand de hoofdactiviteit zijn. Dit is niet het geval als de verhuur van het bedrijfspand onderdeel is van een andere (hoofd)activiteit. Vaak gaat het de huurder om die andere hoofdactiviteit.

Feiten en omstandigheden bepalen welke activiteit de hoofdactiviteit is. Enkele voorbeelden waar de verhuur geen hoofdactiviteiten is:

  • het exploiteren van een golfbaan
  • het leveren van faciliteiten voor het uitoefenen van prostitutie
  • het leveren van faciliteiten voor bepaalde beroepsactiviteiten, zoals sportaccommodaties en videoconferentieruimtes

Voorwaarden aan bedrijfspand: zelfstandig onroerende zaak

Een bedrijfspand komt alleen in aanmerking voor belaste verhuur als het een zelfstandig onroerende zaak is. De huurder moet het bedrijfspand zelfstandig kunnen gebruiken en de verhuurder moet het bedrijfspand zelfstandig kunnen exploiteren. Hebt u fysiek gescheiden onroerende zaken, dan zijn dit afzonderlijke zaken, tenzij deze zaken niet zelfstandig gebruikt kunnen worden. Met zelfstandig gebruik bedoelen we: in economisch opzicht zelfstandig te gebruiken of te exploiteren.

Voorbeeld

U hebt een bedrijfspand met twee verdiepingen, waarvan een verdieping woonruimte en de andere verdieping kantoorruimte is. Beide ruimtes hebben een eigen toegang van buitenaf, waardoor de ruimtes allebei een zelfstandige zaak zijn. Bij de verhuur van een woon-winkelpand, moet u de verhuur splitsen. Het winkelgedeelte kunt u belast verhuren en het woongedeelte verhuurt u vrijgesteld. Een werkkamer in een woning zonder eigen toegang van buitenaf, is geen zelfstandige zaak. U kunt de huur niet splitsen.

Let op!

Bij de verhuur van bijvoorbeeld vergaderzalen, congres en tentoonstellingsruimten voor een korte periode geldt een bijzondere regeling. Bel voor meer informatie de BelastingTelefoon.

Wat moet u doen als u de verhuur van een bedrijfspand wilt belasten met btw?

Als u er als verhuurder en huurder samen voor kiest om de verhuur van het bedrijfspand te belasten met btw, dan neemt u in de huurovereenkomst het volgende op:

  • de huur die is belast met btw
  • de datum waarop de belaste huur ingaat
  • de verklaring van de huurder dat hij de btw over de huur van het bedrijfspand voor
  • minimaal 90% kan aftrekken als voorbelasting
  • een omschrijving van het bedrijfspand met de gegevens uit het kadaster
  • de datum waarop het boekjaar van de huurder begint

U moet beiden de huurovereenkomst tekenen. Als al deze gegevens zijn opgenomen in de huurovereenkomst, dan is een verzoek aan ons voor het belasten van de verhuur met btw niet nodig. Als u toch een verzoek wilt doen, dan doet u dit samen bij het belastingkantoor waar de verhuurder onder valt. De inspecteur neemt daarop dan een beslissing. De verhuurder en huurder krijgen hierover schriftelijk bericht.

Beëindiging van de belaste verhuur

Als u samen hebt gekozen voor belaste verhuur, dan staat deze keuze vast. Ook als de verhuurder het bedrijfspand verkoopt, blijft de belaste verhuur gelden. Alleen als een andere huurder het bedrijfspand gaat huren, bepalen de verhuurder en de nieuwe huurder opnieuw of zij het bedrijfspand belast gaan (ver)huren.

Gevolgen van belaste verhuur

Het belaste verhuren van bedrijfspanden heeft gevolgen voor uw btw-aangifte en de bewaartermijn van uw administratie.

De aangifte van de verhuurder

U vult de verhuurprijs en het bedrag aan btw in bij vraag 1a van de aangifte omzetbelasting. De btw op de kosten die u als voorbelasting aftrekt, vult u in bij vraag 5b.

Let op!

Als verhuurder mag u voor de btw en voorbelasting voor de belaste verhuur geen gebruik maken van de kleineondernemersregeling.

De aangifte van de huurder

U trekt de btw over de huur af op uw aangifte omzetbelasting bij vraag 5b als voorbelasting. Bewaartermijn administratie. Uw btw-administratie bewaart u zeven jaar. Documenten die te maken hebben met het bedrijfspand, zoals de koopakte en de huurovereenkomst moet u tien jaar bewaren. Dit geldt voor zowel huurder als verhuurder.

Als achteraf blijkt dat de huurder niet aan de 90% (of 70%) voorwaarde voldoet.

Soms blijkt achteraf dat de huurder de btw over de huur van het bedrijfspand niet voor minstens 90% als voorbelasting mocht aftrekken. De verhuur is dan ten onrechte belast met btw. De huur moet in dat geval weer vrijgesteld worden. Het moment waarop wordt vastgesteld dat de verhuur ten onrechte is belast, is bepalend.

Drie situaties zijn mogelijk:

  • Aan het eind van het eerste boekjaar waarin de huur is ingegaan De verhuur is met terugwerkende kracht vrijgesteld vanaf het begin van de verhuur.
  • Aan het eind van een volgend boekjaar en de huurder kon voorzien dat hij niet meer aan de voorwaarden zou voldoen.
  • De verhuur is met terugwerkende kracht vrijgesteld vanaf het begin van dat jaar.
  • Aan het eind van een volgend boekjaar en de huurder kon niet voorzien dat hij niet meer aan de voorwaarden zou voldoen.

De belaste verhuur blijft gelden. Blijkt aan het eind van het daarop volgende boekjaar opnieuw dat de huurder niet aan de voorwaarde voor belaste verhuur voldoet? Dan wordt de verhuur met terugwerkende kracht vrijgesteld vanaf het begin van dat tweede boekjaar.

Let op!

Als achteraf blijkt dat de verhuur van een nieuw aangeschaft pand vanaf het begin van de huurovereenkomst vrijgesteld is, kunnen de gevolgen erg groot zijn. Het is daarom verstandig om bij het sluiten van de huurovereenkomst duidelijke afspraken te maken.

Verklaring van de huurder

Als de verhuur alsnog is vrijgesteld omdat de huurder niet meer aan de voorwaarde voor belaste verhuur voldoet, dan moet de huurder binnen vier weken na afloop van het boekjaar een verklaring afgeven. In deze verklaring staat dat hij niet meer aan de voorwaarde voldoet. De huurder moet deze verklaring sturen aan de verhuurder én aan het belastingkantoor waar de verhuurder onder valt.

Gevolgen voor de verhuurder

U betaalt de voorbelasting terug die betrekking heeft op het bedrijfspand vanaf het tijdstip waarop de verhuur vrijgesteld is van btw. De btw die u hebt afgedragen over de huurprijs, kunt u weer terugvragen.

Gevolgen voor de huurder

U betaalt de btw over de huur die u hebt afgetrokken als voorbelasting, terug aan de Belastingdienst. Het is voor u als huurder van belang dat u op tijd de verklaring afgeeft dat u niet meer aan de voorwaarden voor belaste verhuur voldoet. Als u dat niet doet, bent u als huurder aansprakelijk voor alle btw die moet worden betaald.